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冯仑:房地产中的”海豹突击队“

来源:微信公众号 CEOworld 作者:冯仑

  4月16号,中城联盟和纽约大学合办的美国房地产特训营就将再次启程到美国了,风马牛小二趁机「抓」到冯叔问了一些大家关心的问题,作为特邀带队,冯叔都讲了哪些知识点呢?(不开心,作为风马牛小二,冯叔从来没有陪我八天八夜!)

  小二:第一期美国地产特训营受到大家的广泛关注,大家都说这是地产界的「黄埔军校」。上次带着 30 位地产高管到美国,您印象中最深刻的课程是什么? 

  冯仑:首先我们不太像「黄埔军校」,更像是「海豹突击队」,学的是「海豹」的真本事。我去过 60 多次纽约,接触了很多房地产项目和公司,但这次特训营给我印象最深的是两个模块。

  ▲活捉拉登的海豹突击队丨不开玩笑,真枪实弹,事关明天

  第一是与房地产相关的科技。在第一期的「互联网+房地产」模块中讲到的互联网和科技对房地产行业的影响,以及围绕着房地产科技企业的创新,我们国内研究的比较多的是互联网怎么影响房地产,比如新的卖房方式、物业管理方式、智能家居等等。

  但这回却是围绕房地产的科技开发讲了与房地产有关的一些软件,比如通过大数据引导我们规划房地产的地点和业态。

  另外还讲了产品和运营,即怎样通过大数据来指导我们做精准化的房地产开发。比如互联网在物流、仓储、公寓中的应用,这些都让我印象特别深刻。

  ▲即将演讲的嘉宾被正在演讲的嘉宾吸引了

  第二是与房地产相关的金融创新。上期讲到了现在做的众筹平台,美国有两个很活跃的众筹平台,为什么很活跃呢?因为美国在法律上对于民间投资行为、融资行为相对来说是由当事人自己决定的,比较灵活,这两个众筹平台就相当于自己定制的平台,而且还很有成效。

  中国也有两家公司做的很好,而且还上市了,能够把项目拿到网上众筹然后很快再进行开发,但是在很多地方都停下来了。美国在这方面有一些已经比较成熟的模式,这使我印象很深刻。

  也就是说,围绕房地产的科技、金融方面的创新,以及一些新的商业模式、新的业态,不仅已经在美国出现,而且还进入了成熟的商业发展阶段,有几家通过上市还得到了很好的回报。

  ▲请最专业的人讲最专业的事

  小二:听说第一期的学员在学习之余,还众筹了一个项目,这是真的吗?

  冯仑:是的,因为我们这次的特训类似于海豹突击队,都是非常精、专、准的学习,而不是泛泛的学习,其中讲到物业的一种形式就是学生公寓,在讨论过程中讲到了一个项目,而这个项目恰好正在进行中,学员就表示出了很大的兴趣,最后有将近 10 个学员参与了这个项目。

  这是我们意料之外的,但也说明那期学习是非常精准的个案,包括一些业态的商业模式也讲得非常清楚,所以大家比较容易判断,也比较容易吸收到这些专业知识。

  小二:今后我们的学习是不是都会有这样的合作机会,或者是产生一些意外的、有附加值的机会?

  冯仑:其实在学习的每一个模块中都会讲到一些个案,有已经完成的,也有正在进行的,比如我们这期会讲到特色小镇和长租公寓,这些都是中国地产进入后开发时代时,潜藏巨大机会的新模式,而这些模式在美国已经有相对有成熟的个案可借鉴。

  在这种情况下,如果大家对某些项目感兴趣,都可以来参与。最后再把这些经验带回到国内,推动和刺激国内企业的创新与发展。

  ▲既是案例学习之旅,也是项目投资之旅

  小二:您平时参加各种活动,包括一些组织的学习,停留的时间都比较短,上一次却是全程陪着大家。八天时间的共处后,您有什么样的感觉?

  冯仑:中城联盟和纽大的这个特训营不是一个普及性的培训,实际上是一种特种部队的训练方法,都是围绕一些高、精、尖的科目,进行反复研讨、培训、训练。

  在自己从业 20 多年以后,我也希望能够跟大家一起在这些高、精、尖且有一定难度的模块和业态上,花更多时间去学习,同时对我们各自的企业进行重新的定位。

  ▲大餐重要,更重要的是一起用餐的大人物 

  小二:据了解,上一届学员的年龄跨度非常大,从 90 后一直「跨」到 50 后,这样一批学员在交流中会不会产生不同的意见?

  冯仑:在学习过程中,有不同经历的人在一起是非常好的,因为来自不同方面的观点、意见的彼此交锋、挑战、交流都会刺激出很多学习的欲望,大家解决问题的能力也会在这个过程中得到提升。

  从分歧、讨论、挑战、融合,到最后达成接近的共识,这才是一个很好的学习过程。上一期的学习过程中,大家就是按照这样的路径在演化,从差异开始打造共识,而不是永远都是共识,那样反而对学习和进步不利。

  ▲从差异到共识才是真正的学习和进步

  小二:据我们了解,第二期的学员都在关心,特训营有没有什么门槛?自己是否符合报名的条件?是不是必须要是房地产行业的人才能听?

  冯仑:我觉得不一定必须是房地产行业的朋友,我们每一期课程的 90% 是关于房地产行业的,这也是我们希望的,因为我们是房地产特种部队的训练,但也有少数跨行业的课程安排,这对于训练会更好。

  上一期中就有两个跨行业的朋友,但这两个朋友认为自己收获也很大,而且,他们与我们的互动也是最多的。所以,我们也很欢迎非地产行业的朋友参加,但是不宜多,这样才能保证我们的特种训练与众不同并富有成效。

  ▲Airbnb总部 | 房地产特训营,不止于房地产

  小二:即将开始的第二期特训营里面提到了养老、医疗、特色小镇,还包互联网和众筹,上一期您特别推荐的这两个领域,这五个专业板块的容量就是非常大的。您为什么坚持要把第一期的精华也放进来?是不是越往后,参加的学员压力会越大,学习难度也会越大?

  冯仑:的确,这是一个培养房地产行业「特种战士」的特训营,不是一个普及营,所以它的专业深度、准确度,以及对专业细分领域的研究都会不断加深。如果参加了第一期的学员,第二期还参加,他就会有循序渐进的感觉。

  如果直接参加第二、第三甚至第四期,我觉得可以从你有兴趣的地方先下功夫,其它的地方你可以预习,或者是从美国回来以后,我们在国内仍然有相关专家在上海纽约大学跟大家重温,继续做一些消化。

  这样使大家除了八天的集中学习外,还会有后续的辅助训练来强化这八天的学习效果,使大家能够真正地将每一个模块深入地学习、掌握。特别是一些经典的案例,对我们回到国内发展自己的业务会有特别大的帮助,而且有很多合作的空间和机会。

  这个特训营都是长期的,会一直办下去,这样才能保证特训的内容和品质,一旦解决了在「特」字上如何下工夫,在「训」字上坚持长期的互动,就能够和国内的业务成长机会很好地结合。

  ▲ 被团团围住的冯叔倾听学员们的企业故事

  小二:对于第二期即将开展的这几个板块,您有没有特别有趣的案例,或者是您之前在全球学习参访的过程中的特别的案例,是想跟大家分享的吗?

  冯仑:房地产行业有一个特征,从美国发展经验来看,是私人企业比较多,不适合拿来上市,特别是开发类企业。美国加州有一家信用非常好的房地产公司,这家公司大概买了几千平方公里的地,开发了两代人,一片一片地开发,这个模式在土地完全私有的情况下是非常有效的。

  在这个过程中,一方面是土地制度很重要,另外一方面是时间很重要。所以房地产行业里最好的朋友是时间,特别是在城镇化高速发展的时期,在人口聚集的地方都会有很大的机会,所以一定要特别有耐心。

  ▲《当幸福来敲门》丨与时间有关的词除了速度,还有耐心

  还有一个类似的故事,我们有一个纽约的合作伙伴,公司已经做了三代了,他的祖父就在一条大街上,大家都不看好当时那条大街,他祖父就开发这条大街。

  他祖父要做广告,但又不像别人那样一次砸很多钱,所以他祖父每次就做一条广告,这条广告就是说这条街肯定会好,而且一直坚持做了 20 年,结果 20 年以后果然就成了最火的一条街,而且他们家在这条街上挣了非常多的钱。

  这些故事都说明房地产行业在城市人口高度聚集、商业高度聚集和快速成长的时期,一定要守得住。这是我印象非常深刻的两个例子。

  ▲《伯尔尼的奇迹》丨虽然并非总是主角,但也要时刻守得住

  小二:有的学员在问,美国特训营一直都是这样的线路吗?除了纽约和旧金山,还是会有其它的地方吗?会不会有其它国家的学习和参访机会?

  冯仑:在美国的特训路线是与案例地点有关的,并不是固定的。如果有西雅图的案例,我们就会去西雅图;当我们讲到公共物业,就会去华盛顿;讲到学校的资源又可能去波士顿,所以,未来的路线会根据我们的模块、案例进行适当调整。至于美国以外的案例,我们会吸收到培训过程中作为比较讲解,但是从训练的时长和专业效果来看主要是在美国,目前不会去其它国家。

  美国房地产的市场规模、业态、丰富程度,以及金融服务的发达程度都是全球最好的,也是机会最多,规模最大的。地球上关于房地产的最丰富的业态、最尖端的金融与科技知识、服务模式、最好的商业模式都在美国,所以,美国是学习房地产最好的地方、也是最恰当的地方。

  ▲美国地产相当于50岁的老爷爷,教会我们很多

  小二:您觉得以后的房地产特训营会是什么样子?

  冯仑:首先,因为我们的特训营是准备长期办的,所以我们会不断吸收美国房地产训练中的好方法,同时,我们还会逐步吸收欧洲其它发达国家,包括日本的经典案例,使特训营真正在「特」字上下功夫,在「训」字上持之以恒,使我们能够为中国的房地产企业提供一个在发展中找准自己定位的机会,抓住新的发展机遇,快速提升、推广、发展自己的事业。

  ▲出发时只是团队,归来后胜似亲友

  短短八天八夜,学员们学到了很多,也经历了很多,那份收获和喜悦,以及独特的记忆是此行最大的财富,也是只有他们之间才能分享的过往。但这些都只是开始,他们之间的故事也才开始书写,一切待续。

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责任编辑:simonchai

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