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国海证券:南都物业维持买入评级


事件:

南都物业发布公告:公司拟以自有资金人民币1.008亿元收购江苏金枫物业服务有限责任公司70%的股权,股权收购完成后,金枫物业成为公司控股子公司。

投资要点:

方案合理,收购完成将增厚上市公司利润。公司此次以自有资金人民币1.008亿收购金枫物业70%的股权,金枫物业于2018年5月收购中远物业100%股权,即本次收购后上市公司将间接获得中远物业70%的股权,金枫物业承诺2018-2020年实现归母净利润不低于人民币1777万元/1955万元/2151万元,或业绩承诺期间累计净利润达到承诺指标。金枫物业和中远物业的备考合并财报2017年底总资产1.13亿元、净资产4130万元,2017年营业收入1.66亿元、净利润1629万元,本次收购估值对应2017年PE8.84倍较为合理。

进一步巩固长三角区域竞争力,全国扩张积极推进。金枫物业成立于1997年,为江苏常熟地区物管龙头,在中国指数研究院发布的“2018年中国物业服务百强企业”中排63位,管理项目类型包括住宅、写字楼、政府公建、环卫标段等多种物业项目。收购完成后,不仅在财务上增厚上市公司利润,也将增强上市公司在长三角区域的业务渗透,提升上市公司在当地的项目拓展能力。本次跨区域收购也表明上市公司走出浙江、巩固长三角、积极推进全国化布局战略的决心。

借力上市先发优势,拉开外延扩张序幕。本次收购为南都物业登陆A股后第一单,正式拉开公司外延式扩张序幕。同时,也验证了我们之前对行业趋势的判断:物业服务行业空间大、竞争格局分散,处于快速整合期,资本驱动力量在企业规模扩张和行业整合过程中发生关键作用。南都物业2017年收购上海采林物业、本次收购金枫物业,未来有望借力资本力量,实现规模和市场份额的持续扩张。

盈利预测和投资评级:维持买入评级考虑收购尚未完成,基于审慎性原则,维持不考虑收购影响下的公司盈利预测,2018-2020年归属上市公司股东净利润规模分别为9439万元/1.18亿元/1.50亿元,EPS分别为1.19元/1.49元/1.89元。同时上调2018-2020年备考EPS至1.35元/1.66元/2.08元,对应备考PE分别为37.4倍/30.3倍/24.2倍。南都物业为浙江地区物业管理龙头企业,具备住宅、商办、产业园区等多种物业项目管理能力和经验,借力资本力量实现内生+外延扩张双轮驱动,我们看好其在行业资本化和迅速整合大趋势下的成长潜力,维持买入评级。

风险提示:1)房地产周期风险;2)劳动力成本上升风险;3)并购未能完成风险;4)业绩不达预期风险;5)股票市场波动风险。(国海证券)
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