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毒眼丨去杠杆、高周转下地产业绩依然亮眼 内房股入市时机已到?

划重点

  1. 政策紧缩,但各家房企一季度报表现良好,眼下的半年报也不会差,恒大、万科、融创等龙头企业,上半年盈利可能还会大幅增长。
  2. 过去十年中国房地产高速发展,他们杠杆用的贼溜,使得他们在市场厮杀中异常凶猛,高负债率不难理解。
  3. 房地产企业大多采取预售模式,2015年部分销售和2016年绝大部分销售在今年才开始体现到利润表里。即便在2018年上半年销售放缓的情况下,房企的业绩增长也已经是八九不离十了。
  4. 2018年机构可能重新调整仓位等因素,房地产短期已被安排明白,聚焦龙头企业,中小房企或许将逐步退出市场。
  5. 楼市与股市不同,资本一向比较敏感,炒房被控,资金可能流向股市,一旦投机资金被挤出楼市,楼市的暴利时代很可能因此结束。

腾讯证券特约稿件

作者:何晓

编辑:腾讯证券 王琳琳

40天、3次坍塌、7人死亡,让碧桂园焦灼不已。8月3日更是下血本,邀请了近200家媒体和大V“走进碧桂园”,总裁莫斌对近期工地事件鞠躬道歉,并表示“当行业老大不容易,拜托别逼我辞职了”。在规模即生产力的当下,房企痴迷于高周转,跑得快也需要稳。

市场上行,政策施压

此一时彼一时,今年3月20多家房企公布了2017年年报成绩单,逾九成以上房企销售业绩明显增长,小房企却呈现负增长,而碧桂园更是2017年首个全年销售业绩突破5000亿元的房企。一方面,马太效应凸显,市场集中度越来越高,强者恒强;另一方面,小房企在高昂的融资成本下举步维艰,潜在被收购风险。

自2017年9月以来,房地产销售面积增长转负,说明房地产步入收缩期。2018将会是一个调整和震荡的局面,同时受到多部门的监管,7月31日中央政治局会议更指出“坚决遏制房价上涨”。敏感的政策研究者表示,此前“遏制房价过快上涨”变为“遏制房价上涨”,言外之意,房价由“不能过快上涨”变为“坚决不能涨”。而从2018年第一季度房地产销售额TOP10也能看出,坐席交替,增速放缓,甚至是倒退。

监管层通过中央媒体向市场喊话,新华社连发5篇社评,对房价、土地政策、高价卖地、租赁市场等进行了不同程度的解读和信号释放。但也不必过于恐慌,房价一时半会儿是不会降的,只是明确了大方向是不能涨。各家一季度报表现良好,眼下的半年报也不会差,像碧桂园、恒大、万科、融创等龙头企业,上半年盈利可能还会大幅增长。

去杠杆下的负债率

由于房地产是资金密集型的行业,负债率居高不下一直是社会共识。如今在去杠杆的大背景下,自2013年以后,行业负债率维持在平均70%水平(Choice数据),而真实的情况又是怎样的?

最低的中海地产58%,融创、碧桂园、恒大和绿地四家公司的负债率在84%以上,前面三家公司都是崇尚狼性文化的,售楼处员工喝鸡血的也在其中。过去十年中国房地产高速发展,他们杠杆用的贼溜,使得他们在市场厮杀中异常凶猛,这样的高负债率也就不难理解了。其中融创的事迹,大家都有所耳闻,150亿元注资乐视,630亿元接盘万达项目,孙总可谓是一路买买买。

但整体而言,上市企业财务风险处在可控范围。首先,2017年行业销售再创新高,大型房企自有资金充沛;其次,融资环境显著收紧,房企公司债发行规模严重“缩水”,客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板;再次,房地产行业的进一步洗牌重整,迫使资源持续向龙头靠拢,行业集中度随之提升。也需要注意,融创、碧桂园、恒大、万科等企业的大肆扩张,致使他们负债率远高于行业水平,通过高周转保证资金链条不会断裂。

动荡的2018

可以说,2018年将是房企最为动荡的一年。中指院数据显示,7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成,溢价率较去年同期下降22%。另据中原地产统计数据显示,2018前7个月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。此外,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。单从7月份来看,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策,调控密度空前。

目前行业在积极去库存的背景下,上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升,大房企的品牌优势和资源优势凸显。但未来却存在很多不确定因素:首先,据房地产税专家王长勇预计,房地产税法草案将会在今年12月份初审,到2020年表决通过,并预测2021年初期在北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等城市开征。

其次,从房地产下一步发展情况来看,已不在是简单的宏观调控,这次不论是在深度还是广度上都远超以往。同时,中央从供给侧发力加快推进房地产税政策,以及实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,提出了“坚决遏制房价上涨”、“房子是用来住的而不是用来炒的”的定位。当然,房地产税也不宜操之过急,开征条件不成熟,泡沫势必一捅就爆。

再次,房价的畸形发展铸就了现今千亿企业格局,中海2000亿,绿地、保利、融创在3000亿,碧桂园、恒大、万科是5000亿。虽然基数很大,但仍具备很好的增长性。由于房地产企业大多采取预售模式,2015年部分销售和2016年绝大部分销售在今年才开始体现到利润表里。即便在2018年上半年销售放缓的情况下,房企的业绩增长也已经是八九不离十了。

如今港股被认为是代表着中国未来的资产,未来中国整个新经济的发展会是一个体外循坏模式,这也是为什么企业争着去香港上市,而非A股、美股。投资者不妨注意港股,看企业大股东是否增持,是否有回购股份行为,外加2018年机构可能重新调整仓位等因素,房地产短期已被安排明白,聚焦龙头企业,中小房企或许将逐步退出市场。

房价仍坚挺

各层级对市场的表现不尽相同,上海、北京、深圳等大城市落实“有效供给”,住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四线城市在去年楼市销售良好的背景下,进一步加大土地供应,在各线城市中推地同比增幅最大。总之,一线降温,三四线量价齐升。单看北京,二手房成交7.66万套,同比去年同期下降10.9%,但环比去年下半年大幅增长57.6%。虽然成交量环比增加,但从中介方面披露的成交均价来看,出现了一定程度的下降。

政策施压之下,作为新一线城市房价担当的厦门进入了暴跌模式。7月2日厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万到1.8万/平米。一个月前,海沧马銮湾新城的两宗地块以2.5万/平米创下新低,仅一个月地价下降了30%。厦门进入了“限购、限售、限贷、限价”模式;而深圳等城市完全进入新四限模式:限落户、限离婚、限企业、限未成年人。网上“深圳房价暴跌16元/ 平米”的段子又起,房价依然坚挺,租房价格又节节走高。

入市时机在何时?

如今经济都在像港股看齐,就以港股、A股房企对比碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、万科A(000002),目前市值对应2500亿港元、1068亿港元、2479亿人民币,市盈率分别为8.29、8.21、8.79,基本处在同一水平。而现在11港元左右的碧桂园,曾经最高上涨至19.16港元,现在的股价算不算低位呢?

毕竟2016年时,碧桂园的股价在3港元附近,两年多时间,碧桂园股价累计涨幅超过200%,实在不能说处于低位。近期股价的下跌,与投资者预期碧桂园未来的利润增长可能放缓有关。其次,安全事故频发,无疑将会延误建设工期,对公司产品的品牌形象也有负面影响,这对于以高周转率为优势的碧桂园来说并不是一件好事。

尤其是9331亿元债务,碧桂园首席财务官伍碧君表示,这些债务中包含了3467亿元的预收款项,真正的有息负债仅为2148亿元;公司目前现金/短期贷款比重超过两倍,现金流充足;并强调房地产企业常用的净负债率,公司为56.9%,处于稳健水平。高周转指的是资金的周转速度,具体到工程上则是指通过科学的策划将空置时间节省下来,从产业链管理、高度标准化、工作前置三个方面实现周转速度的提高。

但这些短期内并不会影响将要发布的半年报,而且2018年上半年,超三分之一信托资金流入到房地产领域。国民也有相应号召,买房加杠杆,库存明显下降就是信号。但股市就不同了,资本一向比较敏感,炒房被控,资金可能流向股市,但房地产股却一片绿油油,不让人省心。入不入市,需理性看待,一旦投机资金被挤出楼市,楼市的暴利时代很可能因此结束。

家里没矿的,暂时就不要考虑了。

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责任编辑:fannyllwang
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