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第一上海:予绿城服务“买入” 评级

更重品质,稳中有升

归母净利润增 29.1%,符合市场预期

截至 1H2018 年,公司营业收入增长 32.9%至 29.2 亿元人民币(下同),其中物业服务收入增长 31.8%,主要受益于在管面积增长带动(+28.3%);因咨询业务战略转型策略落地,咨询服务收入增长 24.5%;园区服务收入增长 45%;公司综合毛利率 18.8%,同比上升 0.2 个百分点,部分受园区服务毛利率下滑影响,此外,人工成本以及信息系统等投入加大等,费用率有所上升,同时,有效税率略有提升,公司录得归母净利润 2.29 亿元,同比增长 29.1%,业绩增长基本符合预期。

基础物管业务稳健发展

截至 1H2018 年,公司在管面积增长 28%至 1.5 亿平,储备面积增长 19%至 1.6 亿平。公司业务已覆盖 24 个省,134 个城市。充足的储备面积为在管面积稳健增长提供支撑。此外,公司会选择性退出低盈利项目,始终坚持聚焦中高端市场。凭借优质的服务,平均物业费单价稳步上升至 3.13 元/平米/月。预计未来 2-3 年内,在量价齐升情况下,物业服务板块收入将保持 30%左右增长。

咨询服务收入增速回升

公司上半年咨询服务收入增长 24.5%至 4 亿元,咨询服务收入增速明显回升;毛利增长 31.2%至 1.56 亿元,毛利率为 39.1%,同比上升 2 个百分点。具体来看,公司将传统案场服务升级为 EO 生活体验服务,截至上半年,公司合同数量达到459 个(去年同期 285 个);绿联盟”上,合同数量达到 317 个,(去年同期 181个),公司无论是提供在建项目服务还是平台服务,均取得不错成效。

多业态园区服务进展顺利

公司上半年园区服务收入增长 32.9%至 5.1 亿元,毛利增长 22.3%至 1.54 亿元,园区服务多项业务均处于前期培育阶段,毛利率短期承压,下降 5.6 个百分点至30.2%。拆分来看,收入占比最大仍是物业资产管理服务,同比增长 28.3%,其中绿城置换业务受二手市场营销增速有所回落。此外,公司首次尝试社区融媒体,园区广告收入大幅增长 528.6%至 0.4 亿元,带动园区空间服务收入高增长。文化教育服务方面,公司成立早教研究院,截至上半年,实现入学儿童超过 2 万人,目前已有 30 家早教中心, 2018 年底前预计拓展至 50 家,争取 2020 年开始实现盈利。

目标价 8.23 港元,维持买入评级

公司定位于中高端住宅,更注重基础物业管理服务品质,行业内服务质量最优,各项 KPI 指标位于行业前列,为增值业务发展奠定良好客户口碑和粘性,同时,公司是业内最具备社区生态圈打造能力的公司。因此我们建议给予公司一定估值溢价,预计 2019 年目标市盈率 30 倍,对应目标价 8.23 港元,维持买入评级。

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责任编辑:fannyllwang
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