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银城国际赴港IPO背后:负债剧增现金流堪忧

距弘阳地产(01996.HK)登陆香港资本市场仅两个月,又一家南京房企——银城国际控股有限公司(下称“银城国际”)于9月12日向港交所提交了上市申请,工银国际为其独家保荐人。

而在冲刺港股IPO前,该公司今年“突击”布局了杭州、马鞍山及徐州等城市,被指用足了资金杠杆。

伴随着上市前激进的扩张,银城国际的负债也一路走高。该公司的资产负债率近几年不断攀升,2017年底冲高至284.9%后,今年6月底资产负债率更是高达453.2%。分析人士认为,银城国际的基础较弱,如果持续快速扩张并在资金上不断加杠杆,将对公司资金安全造成较大冲击。

而银城国际也坦陈,公司可能无法成功实现在新城市、地区以及新业务方面的增长,无法获得地产开发所需充足融资。“我们的业务、财务状况经营业绩和前景,可能会受到重大不利影响。”

上半年仅销售10.7亿

财联社记者了解到,银城国际的前身为银城地产,从南京当地一家国企脱胎而来,从1996年就已开始进行房地产开发。该公司的不少高管、股东均带有政府机关及国企背景。

据银城国际披露的招股书显示,2015年银城国际的房产开发销售收入为20.8亿元,2017年增至46.7亿元。今年上半年公司销售收入仅为10.7亿元。

值得关注的是,几个月前,银城国际首次公布5年战略规划,称其今年将冲刺200亿元销售规模,未来四五年内站稳500亿元。

“这家南京房企对规模的渴求度,并不比弘阳地产低。不过在招股书中所显示出的现实基础,与其所提出的高远目标之间,形成了不小的反差。”一家房地产机构分析师告诉财联社记者。

上述机构分析师指出,达成销售目标要拥有相应规模的土地储备,以及在保证公司现金流安全的前提下,不断获取新货值的能力。“不过该公司的底子,相对弱了一些。”

但银城国际在阐述自身竞争优势时称,公司具备强大的开发及运营能力,以加快周转及促进高效运营。“公司在大部分已进入城市的优越位置,拥有充足土地储备,以供未来发展。”

招股书显示,截至今年6月底,银城国际共有28个项目,土地储备建筑面积328.6万平方米。但其实这28个项目中,只有21个项目为银城国际自己拥有并开发,另外有4个为合资开发,3个为联营性质的合作项目。

据了解,银城国际自有的21个项目,总土地储备为建筑面积281万平方米。这其中南京储备面积为165万平方米,占到其总土储的50.3%,无锡和镇江分别以13.7%和13.1%的比例紧随其后。

而银城国际招股书披露的七个合营、联营项目中,银城国际合计的权益为7.9%。其中有部分合作项目权益占比极少,例如南京联营开发项目的比例只有0.3%;苏州联营项目占比只有0.1%;而在苏州另一个被列为合营开发的项目中,银城权益占比也仅为0.1%。

该公司房地产开发业务始于南京,银城国际称业务扩张至无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山。但其实银城国际2005年才在无锡投资了项目。另外几个城市的扩展,则是在最近两年“突击”完成的:2017年拓展至苏州、镇江,今年才进入杭州、马鞍山及徐州等城市。

“为扩大业务,公司已经订立议收购两家公司股权,将于业绩记录期后完成。”银城国际在招股书中披露。业内人士分析,这将进一步推高银城国际的资产负债率。

屡次不合规折射管理弊病

对于未来的发展,银城国际提出的策略是,继续提高在南京领先地位,战略性扩充至其它选定城市。通过多元化开发策略使业务更加灵活,通过保持财务与业绩增长的平衡,提高经营效益。

尽管该战略在表述上立意较高,但在现实当中,银城国际却遭遇到挫折。

在招股书中,银城国际披露了三项不合规事件。这三项事件当中,一类为几个开发项目提前开工被罚,一类为竣工延迟被罚,还有一类是附属公司欠缴员工社保金320万元。

“上述事件除了反映出管理弊病及运营能力不足,也可能与该公司加快周转、将资金用到极致有关。”一位开发商表示。

银城国际披露,南京易城、南京东方颐年等七家附属公司开发的项目,在未取得相关许可证或批准之前,就开始施工。据了解,此违规事件使这几家附属公司在被监管部门要求责令整改的同时,还受到220万元的处罚。对于不合规原因,银城表示是因为相关建筑商在“未经我们批准情况下开展相关建筑工程,以加快建设进度。”

一家中型房企市场部经理告诉财联社记者,“快周转的核心是加快项目开发、销售进度。有不少房企虽然会赶时间,但不会在未获取相关部门批准前就开工。未获批准提前开发,被监管部门发现并受到处罚,说明其对资金周转要求很高,想用最快的速度回笼资金。”

此外,银城国际还有两个商业项目迟迟难竣工。该公司附属南京银广房地产及银卓房地产,因未按土地出让合同所订日期之前,完成一方山及蓝溪郡若干商业物业的建设,所涉面积分别占这两个项目的0.6%及1.2%。如未按期竣工,将支付430万违约金;如延期超过一年,政府可收回相关未竣工区域的惩罚。

对此,银城的解释是,“投资拓展中心因疏忽,未在限期内申请延长竣工日期。”

“商业物业竣工延迟,一方面暴露出项目工程管理环节的疏漏,也反映出其对资金周转的要求,因为住宅销售完,主要的资金已经回流,商业物业需要投入一定资金,但能带来的资金回款并不多,如将这笔资金用于其它住宅项目可能资金回流速度更快。”上述中型房企市场部经理说。

而对于拖欠员工320万元社保及住房公积金,银城国际的解释为,一是地方机构对法律实施及存在不一致,此外,是因为“部分附属公司负责人缺乏对中国法律法规的了解。”

招股书显示,截至6月底,银城国际总资产248.9亿元,净资产19.6亿元,总负债90.5亿元;公司现金及现金等价物为19.2亿元。

一位资深业内人士认为,基于上述资金状况,银城国际如想在未来五年内冲刺500亿的销售额,完成目标的概率不大。(财联社记者 王海春)

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责任编辑:jiepcheng
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