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奇点学堂|如何做好投资 认清这两点很重要

面对当前如此复杂的经济环境,您真的知道背后的逻辑吗?您的投资方式如何做到保值,如何能跑赢通胀?又该关注哪些投资品种?规避哪些投资风险?

对此,《奇点学堂》邀请北京荣盛泰发投资咨询有限公司执行总裁赵新亮为大家一一解读。其主要观点如下:

  1. 目前我国属于中等偏上收入国家,但还没有进入高收入的国家。一个国家要在跨越“中等收入陷阱”之后,才会走在一个比较安全的区域。
  2. 通货膨胀,这是每个人都逃离不了的话题。而房产投资及权益类投资是两个最容易跑赢通胀的投资品种,但现在个人买房投资并不是一个最优的房产投资方式。
  3. 房价长期看人口,中期看土地,短期看金融,决定房屋价格最核心的是供给和需求的关系,而需求受到很多不可控因素的影响。
  4. 房地产私募股权基金是目前高净值人士资产配置的新选择,会实现一个不错且稳定的收益。
  5. 股票等权益类投资,择时、择人比较重要。

以下为正文:

如何做好财富管理,可以先关注这几个方面,第一,宏观经济形势,第二,通胀情况,投资能够跑赢通胀很重要;第三,房产投资,什么时候买,什么时候卖,当地对房产交易有什么规定?个人房产投资和地产股权基金有什么区别?。第四,股票投资,是权益类投资的另外一个品种,需要专业人士的指导。

话题1:如何成功跨越“中等收入陷阱”?

对于宏观经济,大家应该都听说一个词,叫“中等收入陷阱”,其实 “中等收入”是有一个严格的定义,下图中是世界银行2018年制定的标准。

目前我国属于中等偏上,在中等收入里面偏高,但还没有进入高收入的国家。一个国家要在跨越了中等收入陷阱之后,才会走在一个比较安全的区域。从全球来看,发展中国家能够成为发达国家,成功跨越中等收入陷阱的国家不多,亚洲是韩国、日本,然而巴西、阿根廷、墨西哥、马来西亚等国家均未能走出中等收入陷阱,仍在泥潭当中挣扎。

2018年我国的人均GDP是9600元美金,按照高收入国家的定义,要达到1.2万亿美金才能称为高收入国家,而我国要达到这个水平可能还需要5、6年的时间,这要求中国的GDP能以每年至少5%的速度增长,且不发生金融危机。而目前全球只有13%的中等收入国家能够成功迈入高收入国家。从历史上看,跨入中等收入陷阱的日本用了12年,新加坡用了11年,韩国用了8年,我国从2008年开始进入中等收入国家,直到现在已经经历了11年,仍然还没有跨过去。

跨越中等收入陷阱,为什么不会引发金融危机?以房价打个比方,特别是北京的房价,无论是10年,还是20年前,在北京买房子做按揭,年化的复合回报超过30%,而巴菲特过去40年平均的年化收益率是20%左右。但在2009年的时候,北京老百姓在北京买房子的人群中只有40%是做按揭,60%是全款,金融危机刚过那会才1万多/平米,而且几乎没有什么杠杆,那时北京的房子可以闭着眼睛去买。但现在不行,目前的杠杆率已经从2008年20%左右增长到2018年年末的53%,而杠杆率是判断金融危机的领先指标。

现在中国的杠杆率是跟欧盟、日本的杠杆率差不多,而全球大的国家里面杠杆率比我高的国家只有两个,一个是美国,一个是英国,英国是70%,80%左右,比美国高,美国是70%出头,而美国在金融危机的时候是80%-90%的杠杆率。作为一个发展中国家,跟全球其他的发展中国家相比,我国的杠杆率要高出15个百分点,而个人的杠杆率只有38%,所以这也是为什么未来5年中国如果不发生金融危机,并且能够保证每年5%的速度增长,就可以跨越中等收入陷阱的原因,但是即便是保持5%的速度增长对于我国来说也是一个不小的挑战。

清华大学李稻葵老师曾经做过一个研究,说2025年有可能跨越中等收入陷阱。

每个阶段经济的发展,对应的朝阳产业都不一样,人均收入在3000美金之前,主要是生活的必需品,比如家电等。1998年、1999年有一个牛股叫“长虹电器”;3000到10000美金的时候,最好的机会是房产投资,但现在住房的黄金时期也已经过去,万科的年报一直讲房地产的黄金时代已经过去,但现在仍然处于白银时代,涨幅没有以前那么高,投资的回报率没有以前那么多;10000美金以上就是教育、医疗和休闲文化,尤其是教育的稀缺性让很多人都想进入。

对于未来全球经济的竞争不仅是国家与国家的竞争,更重要的是世界城市(World city)的竞争,有一个研究全球城市的机构称,比如日本东京,人口占到整个日本的30%,GDP占到三分之二;首尔人口占到整个韩国的20%,GDP占了四分之一;纽约和洛杉矶占全美人口10.4%,GDP超过四分之一;北上广深四个城市的人口大概7000多万,占到全国人口的5.3%,GDP占12%。这都说明了未来北上广深四个一线城市的发展空间是巨大的。因为现在经济集中度是远远不够的,包括北京的地铁线密度远远不够,再加上3倍地铁的密度才是够的,这也是未来经济的一个趋势。而收入的吸引度是形成这个趋势的基本原因。因为北京拥有全球最多的独角兽企业之一,中国的独角兽企业有一半的总部在北京,全国有7000多家企业获得了风投,其中有3000多家是在北京。在世界500强的企业里面,北京的数量有50多家,是全球第一,这是北京作为全球经济的一个地位,所以北京还是很有吸引力的城市。

目前北上广深这四个城市经济的密度还远远不够,有一个数据可以佐证,北上广深四个城市2016年老百姓交的个税,占全国40%,而人口只占了全国5.3%。个税就代表着个人的收入,所以就知道钱在什么地方。北京有很多的金融机构,高消费企业的必争之地。

话题2:通货膨胀是什么?如何跑赢

通货膨胀,这是每个人都逃离不了的话题。举个例子,十年前的100万,如果以房子来衡量,现在可能就剩20万,以房子之外来计算,物价翻了一番,也就值50万。现在的100万20年之后值多少钱呢?肯定比100万小。

如果判断是否通胀,主要看一个指标—M2,这是反映货币供应量的重要指标,M2同时反映现实和潜在购买力。以前我国M2都是双位数的增长,现在已经掉到8.2到8.5之间,:M2下来,通胀也会下来。但是总体来说,每一个国家的经济发展都希望有一定的通胀水平,因为会给人一种希望,虽然物价涨,但工资也跟着涨,如果说物价在跌,工资跌,给人的感受就会很差。所以从全球的经济发展来看,如果想把经济搞好,通胀是常态,通缩则是意外。

投资就需要跑赢通胀,房产投资及权益类投资是两个最容易跑赢通胀的投资品种,但现在个人房产投资的操作跟以前相比难度要大得多,受到很多政策的限制。

首先,来看房产投资。恒大集团首席经济学家任泽平说房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。然而到底什么决定了房屋价格呢?最核心的因素是供给和需求(如图)。

其次影响房价比较关键的因素是人口,全球经济的竞争是世界城市的竞争,人口向都市圈聚集的趋势远远没有结束。过去25年北京新增了1360万人口,上海新增了1590万人口,即便是已经处于发达水平的东京,过去20年人口也增加了550万,而纽约增加250万。据联合国预测,未来到2030年北京人口还会增加820万。未来是“大北京”的概念,环京人口也会增加。现在很多人住在燕郊、大厂,未来会住在廊坊、永清、固安,这些都算是“大北京”的人口,这是经济发展的一个基本规律。人口的规律,也在一定程度上增加了住房的需求。

再来是货币政策,原因很简单,利率下降,需求会增加。例如2014年到2015年连续降了6次息,减少了接近1000块钱月供的负担。此外,首付比例的放宽,加上人口的增加,催生了房价的进一步上涨。

判断房子短期走势主要看以下几个指标:第一是带看量,就是有多少人看房子。第二是是实时成交量,就是中介公司跟客户签约的量,签约之后要挂到网上,叫网签量,一般网签的数据是滞后的,会太准的。第三是房客比,一般是1:3左右。每年的房价活跃段,一个是春节前后,另外一个是8-10月份。春节前后,季节性行情更加的明显,第一是因为发奖金,回家过年,第二是买房子准备结婚,生娃。8-10月份一般是跟孩子上学有关系。

其次,关于股票投资,中国的股市是高度波动的市场,过去从来没有出现过慢牛,未来会不会出现?也是大问号。但是股票投资择时比较重要。一般股票市场可分为三个段,泡沫期,均衡期,低估期。现在我国股市大部分处于低估期,但是还没有完全走稳。

为什么炒股要择时?2012年买基金,持有到现在,闭着眼睛买,拿前二分之一是60%到90%的回报,如果做混合型基金回报更高,2015年怎么买都很难赚钱,包括买指数也是一样,所以还是要择时。现在的点位,可以通过大额定投的方式去平抑掉个人择时的风险,或者采取网格交易。

第二是择人,可能很难,因为光看评级很难去判断,一定要去尽调,每个基金经理的投资风格,性格等因素都决定着其对产品的理解和投资方式。

以下是互动:

提问:您对学区有没有深入的研究?比如海淀,如果对学区有刚需,除了学区房之外,因为学区比较好的房子大多房子都比较老,这种房子金融和投资空间大概多大?

赵新亮:主要是教育属性,现在学区房也面临着不确定性,朝阳的教育弱一点,叫多区划片,以前是这个小区对应着这个学校,现在不对应了,造成不确定性,有的学区房一夜之间掉50万、100万是很正常的。西城的学区很均衡,西城的学区房受影响比较小一些。

提问:在您18年的资产管理经验中,有没有总结过除了房地产这种入门门槛比较高的投资以外,其他哪一种投资产品是更适合大众工薪阶层的?

赵新亮:基金是可以去操作,别在最高点去买,低点的时候慢慢去吸。给大家分享一个例子,2010年股市3000点,做定投,股市跌到1800点,最多的时候单笔赔了30%,平均赔了10%几,画了一条线,2500点以下双退,这种方式做定投,2015年4月份完全抛掉,实现年化回报率是9%。还有适合大众的,买保险是属于刚需,是标配,买重疾险就不要想着回报,用杠杆做一下对冲,其实还有债券型基金,也是可以去做的,利率下行期的对债券是利好,只要拉长了,收益都会跑赢银行理财,这跟股票是完全不一样的概念,这是比较稳定的回报。

嘉宾介绍:

赵新亮,北京荣盛泰发投资咨询有限公司执行总裁,清华大学MBA、香港科技大学工商管理硕士、南开大学保险系精算专业。18年金融机构从业经验,长期在个人财富管理领域耕耘,精于跟踪解读热点财经,精于量化设计、分析理财规划,具有非常丰富的投资理财实践经验,尤其在房地产投资、城市规划等领域的研究颇具建树。

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责任编辑:katezhao
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